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Guida all'acquisto

Per orientarti nel mondo delle vendite giudiziarie, comprendere le procedure corrette per partecipare alle vendite o cercare maggiori informazioni, consulta le pagine della nostra guida.

 
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Guida alle vendite immobiliari

Sono lo strumento di vendita forzata di un bene. La legge prevede che un soggetto gravato da debiti insoluti, possa subire la vendita forzata dei propri beni. Viene così assicurarato ai creditori il soddisfacimento del loro avere, mentre i diritti sul bene vengono trasferiti all’acquirente. Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita senza incanto e vendita con incanto.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006 n. 52, prevedono che la modalità senza incanto debba essere adottata in via preliminare. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto. Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame, alla presenza dei vari offerenti. Circa l’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere alla vendita se il creditore procedente esprime vi dissenso, o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita con il sistema dell’incanto. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale effettuare tale versamento.

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dellesecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta, o l’offerta precedente, nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare” ex art. 586 c.p.c.). La nuova normativa ha riformato in più punti il Codice di procedura civile, prevedendo, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. E’ così garantita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali. Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato. Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte, permettendo la consultazione di tutta la documentazione relativa.

Sempre per consentire una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (art. 559 ss. c.p.c.). la cui nomina avviene in favore di un terzo. Il custode si adopera per consentire la visita dell’immobile e gestisce la valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si ha solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile, o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.